Nebenkostenabrechnung - verständlich und rechtssicher


Als Vermieter möchten Sie die volle Kontrolle behalten und sich selbst um die Bereiche Zahlungsverkehr, Rechnungsprüfung, Verwaltung der Mietkautionen, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen kümmern; sich aber mit der lästigen Abrechnung der Neben- und Heizkosten nicht weiter beschäftigen?

Auch diesen Teilbereich - die verständliche und rechtssichere Betriebskostenabrechnung (Neben- und Heizkostenabrechnung) - können Sie zu uns auslagern um Diskrepanzen mit Ihren Mietern präventiv entgegenzuwirken. Für den Fall, dass Ihnen die Verwaltung der eigenen Immobilie(n) mit der Zeit doch zu viel wird, steht einer individuellen Erweiterung unserer Beauftragung bis hin zur Mietverwaltung nichts im Wege.

Nachstehend bieten wir Ihnen einen Überblick, der nach den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (früher: 2. Berechnungsverordnung) abrechenbaren Nebenkosten ohne Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit.

Grundsteuer:
Die Grundsteuer wird von der Kommune erhoben; oft steht in Mietverträgen auch "öffentliche Lasten des Grundstücks".

Wasserkosten:
Hierzu zählen das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.

Abwasser:
Dies sind die Gebühren für die Nutzung der öffentlichen Entwässerungsanlage oder der Abfuhr und Reinigung einer eigenen Kläranlage oder Sickergrube.

Fahrstuhl:
Zu den Betriebskosten zählen der Betriebsstroms, die Beaufsichtigung und ggfs. Bedienung, die Überwachung, die Pflege und Reinigung sowie die regelmäßige Prüfung der Betriebssicherheit und -bereitschaft.

Straßenreinigung / Müllabfuhr:
Kosten, die die Stadt dem Eigentümer - sofern nicht anders vereinbart - durch Abgabenbescheid in Rechnung stellt.

Hausreinigung / Ungezieferbekämpfung:
Dies sind beispielsweise Kosten für eine Putzfrau, die die Gemeinschaftsbereiche der Immobilie (bspw. Flure, Treppen, Keller, Waschküche, usw.) reinigt. Im Bereich der Ungezieferbekämpfung können nur die laufenden Kosten, zum Beispiel Kosten für ein Insektenspray, abgerechnet werden.

Gartenpflege:
Sach- und Personalkosten, die durch die Pflege der hauseigenen Grünanlage entstehen. Kosten für die Erneuerung von Pflanzen oder für die Pflege von Spielplätzen zählen ebenfalls zu den umlagefähigen Kosten.

Beleuchtung:
Stromkosten für Außenbeleuchtung, Treppenhaus, Waschküche.

Schornsteinreinigung:
Schornsteinfegerkosten (so genannte Kehrgebühren) und Kosten der Immissionsmessung.

Versicherungen:
Gebäudeversicherungen gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, Glasversicherungen sowie Haftpflichtversicherungen für Gebäude, Öltank und Aufzug.

Hauswart:
Personalkosten für den Hausmeister (bspw. für Gartenpflege, Schneebeseitigung, Treppenhausreinigung, usw.)

Gemeinschaftsantenne / Breitbandkabel:
Bei der Antenne bwz. Kabel können Betriebs-, Strom- und Wartungskosten, sowie ggfs. für den Kabelanschluss monatlich zu zahlende Gebühren auf die Mieter umgelegt werden.Hat der Mieter einen Vertrag direkt mit der einer Kabel-Service-Gesellschaft geschlossen, findet dieser Posten keine Berücksichtigung in der Betriebskostenabrechnung.

Einrichtungen für die Wäschepflege:
Kosten für die Waschküche. Beispielsweise auch für Gemeinschaftswaschmaschinen oder -Trockner. Hierzu zählen die Kosten für Strom, Reinigung und Wartung der Geräte.

Auch Heizkosten und Kosten für die Warmwasseraufbereitung sind Nebenkosten und werden für gewöhnlich verbrauchsabhängig abgerechnet.

Sonstige Kosten:
Zum Beispiel Kosten für den Betrieb eines Schwimmbads, einer Sauna, eines Fitnessraums, usw.

Abgerechnet werden die Nebenkosten nach den so genannten Verteilerschlüsseln. Hierbei gibt es die Möglichkeit die Nebenkosten nach Anzahl der Mieter oder nach Wohnfläche zu verteilen. Wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart wird, gilt die Verteilung nach Wohnfläche als Verteilerschlüssel. Wasserkosten können mit Hilfe von Wasseruhren auch verbrauchsabhängig verteilt werden.